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20 de dezembro de 2024
Publicação
A IDESEFIN anuncia a publicação de três novas camadas baseadas nos dados do Observatório do Mercado Imobiliário de Fortaleza (OMI). As camadas referem-se aos preços das ofertas registradas no mercado imobiliário da cidade para imóveis em condomínios. Essas camadas foram subdivididas em três tipologias: casas em condomínio, apartamentos (incluindo flats) e salas em condomínio.
A plataforma, já reconhecida como referência em transparência e compartilhamento de informações sobre o mercado imobiliário da capital cearense, agora conta com um volume de dados ainda mais robusto e detalhado. Isso reforça a relevância da publicação e do compartilhamento dessas informações.
Com a atualização, os usuários poderão acessar e obter essas informações para análises e elaboração de pesquisas, fortalecendo a compreensão da dinâmica urbana e econômica de Fortaleza. O objetivo de inclusão das três novas camadas é divulgar os dados do mercado imobiliário da cidade obtidos entre 2005 e 2024, no que diz respeito aos preços coletados em condomínios na cidade, em suas três categorias mais relevantes, geoespacializando as áreas que possuíram ofertas imobiliárias durante esses 19 anos, bem como seus respectivos valores.
Os dados foram coletados periodicamente pela equipe responsável pela manutenção do OMI, composta por geógrafos e engenheiros. Os valores correspondem aos preços das ofertas, conforme mencionado anteriormente.
Atributos diversos para múltiplas análises
As camadas possuem 38 atributos, que podem ser subdivididos entre:
- Endereços dos condomínios
- Características do condomínio: nome, quantidade de pavimentos, elevadores e unidades, área privativa e edificada e data de construção
- Dados da coleta: quantidade de ofertas coletadas para aquele condomínio, o preço mais recente coletado, a mediana do preço entre os anos e do valor venal do IPTU de 2024
Com esses atributos é possível realizar diversos trabalhos com análises direcionadas como, por exemplo, a avaliação dos padrões de condomínios distribuídos na cidade, considerando suas características disponibilizadas, valores coletados e lançamento de IPTU.
Camadas com novos estilos
As três novas camadas estão sendo apresentadas no visualizador com estilos distintos dos demais, com diferenciação e gradação métrica e de coloração que possibilitam a visualização das áreas da cidade que possuem os maiores valores e maior quantidade de ofertas nas classificações segmentadas.
Para as três camadas, foram adotadas cinco classificações iguais de preços:
- Entre R$ 12.500,00 e R$ 160.000,00
- De R$ 160.000,00 a R$ 235.000,00
- Entre R$ 235.000,00 e R$ 340.000,00
- De R$ 340.000,00 a R$ 540.000,00
- De R$ 540.000,00 a R$ 4.500.000,00
Essa classificação, abrangendo diversas faixas de valores, reitera a diversidade de tipos de dados coletados pelo observatório, bem como suas diferentes características. Suas definições em cores e tamanhos podem ser vistas na imagem abaixo e constam na legenda das camadas no "Visualizador".
Catálogo de metadados e glossário
Além da camada no visualizador e a disponibilidade para realização de download, os metadados das camadas publicadas também já estão disponíveis no nosso Geonetwork e podem ser acessados a partir da plataforma da IDESEFIN, no menu superior "Metadados".
É possível obter os dados dos serviços em WMS e WFS e também realizar o download do estilo para aplicar no sistema de informação geográfica (SIG) mais adequado para a utilização do usuário. Estão dispostas também informações sobre o próprio recurso, como as palavras-chave, que exibem a temática da camada e as informações técnicas, como o sistema de referência de coordenada das camadas.
Também no Geonetwork, já está disponível o glossário, válido para as três camadas, contendo todos os atributos supramencionados, bem como seus respectivos tipos de dados, definições e significados.
Atualização da camada destaque
O menu de camada destaque, localizado na página principal da IDESEFIN, foi atualizado com uma das novas camadas publicadas, a de "Preços de Mercado de Apartamentos", visando ampliar e facilitar o acesso e divulgação, bem como destacar algumas ferramentas disponíveis para a camada, como o resumo, a pré-visualização, os metadados, o download para diversos formatos e o visualizador.
Uma leitura dos dados
Realizando um comparativo entre os dados coletados pelo OMI, com sobreposição das três camadas divulgadas, é possível perceber um padrão de espacialização das ofertas em condomínios nas últimas duas décadas.
Analisando uma das propostas para o mais atual Plano Diretor de Fortaleza, no eixo de Macrozoneamento, mais especificamente a proposta de definição de Macrozona das Centralidades Urbanas (MCE), é possível traçar um paralelo da distribuição dessas zonas proposta com a geoespacialização das ofertas em condomínios coletadas e divulgadas.
Macrozona das Centralidades Urbanas (MCE)
As MCEs são subdivididas entre:
- Zona de Centralidade Eixo (ZCE)
- Zona de Centralidade Orla (ZCO)
- Zona de Centralidade Polo (ZCP)
- Zona do Patrimônio Cultural (ZPC)
A proposta de definição da MCE está pautada na caracterização dessa macrozona em alguns critérios. Segundo o estabelecido no Produto Proposta 06, a MCE é desta forma definida:
Caracteriza-se por apresentar áreas responsáveis ou têm a potencialidade de desempenhar um papel fundamental na distribuição de oportunidades em virtude da concentração de atividades comerciais e de serviços, de boas condições de acessibilidade e de infraestrutura urbana com elevado nível de acesso ao transporte público, bem como as referidas previsões de obras de infraestrutura de transporte público, os eixos estruturantes representam oportunidades para a cidade de Fortaleza.
Análise espacial das ofertas
Com a sobreposição das três novas camadas é possível identificar um panorama em que as ofertas em condomínios dos últimos anos se concentraram nas ZCO, ZCP e ZCE. Este fato confirma a priorização do mercado, nos últimos anos, em áreas da cidade com maior nível de consolidação da infraestrutura, do comércio e dos serviços oferecidos.
Além disso, realizando uma análise visual, com base no estilo e legenda das camadas, é possível observar que são nas ZCP e ZCO que os valores coletados são maiores, sobretudo para apartamentos, em face das demais zonas. Contudo, é possível observar o início da irradiação dos valores mais altos para a ZCE, principalmente para casas em condomínio, após a consolidação do eixo como possuidor dos mais diversos tipos de serviços e boa infraestrutura.
Considerações finais
Com a publicação das novas camadas, a equipe do IDESEFIN tem como objetivo promover o uso dessas informações no desenvolvimento de pesquisas e análises, em ambientes públicos e/ou privados, que contribuam para a compreensão de como os dados, em interação com diversos aspectos observados em Fortaleza, podem explicar o dinamismo da cidade em suas dimensões tributária, econômica, social e geoespacial.
Por meio desses incrementos, a IDESEFIN fortalece sua missão de integrar geotecnologias avançadas e geoinformações detalhadas e atualizadas referentes ao município de Fortaleza. Dessa forma, busca garantir aos cidadãos um acesso público mais transparente, mais eficiente e de maneira completa e simplificada, consolidando seu papel como referência na disseminação de dados compartilhados na Prefeitura Municipal de Fortaleza.
Referências
PREFEITURA MUNICIPAL DE FORTALEZA. Produto 06: Proposta para o Plano Diretor de Fortaleza. Plano Diretor Participativo de Fortaleza, Fortaleza, 2024, v. 02. Acesso em: 04 dez. 2024. Disponível em: https://planodiretor.fortaleza.ce.gov.br/ords/r/diretor/plano-diretor/documentos?p7_grupo=15&session=9228297634938.